Le DPE à Strasbourg, quel incidence sur les prix ? Les données locales analysées.
Agence immobilière Strasbourg : combien votre DPE vous coûte
Ethiqu'immo, agence immobilière Strasbourg, a analysé 657 ventes notariées d'appartements : l'étiquette énergie pèse jusqu'à 37 700 € selon le secteur.
Combien votre étiquette DPE vous coûte vraiment quand vous vendez à Strasbourg
À Strasbourg, un appartement ancien se vend aujourd'hui autour de 212 000 €, pour une surface médiane de 71 m², soit un prix médian de 3 382 € le mètre carré. Mais derrière cette moyenne se cache un écart que peu de vendeurs anticipent : selon la lettre inscrite sur votre diagnostic de performance énergétique, le même appartement, dans le même secteur, part entre 32 000 et 38 000 € plus cher ou moins cher.
Ces chiffres ne viennent ni d'un baromètre national ni d'une estimation d'algorithme. Ils sont tirés de PERVAL, la base des notaires de France, qui recense les mutations réellement signées devant notaire, avec leur prix d'acte. Notre agence immobilière à Strasbourg en extrait et consolide les références depuis plusieurs mois : cet article s'appuie sur 657 ventes d'appartements anciens signées dans la ville entre décembre 2022 et septembre 2026. Ce sont des prix payés, pas des prix affichés.
L'erreur que commettent presque tous les comparatifs
Ce serait une erreur de lecture, et elle est instructive.
Le centre et la Neustadt concentrent à la fois les prix les plus élevés de la ville — nous l'avions montré en détaillant les ventes de l'hyper-centre de ces deux dernières années — et une part importante de logements mal classés, des immeubles de la fin du XIXᵉ siècle, magnifiques et énergivores. À l'inverse, certains secteurs périphériques comptent beaucoup de logements récents bien notés, mais à des prix au mètre carré bien plus bas. Quand on mélange tout, l'effet du quartier écrase l'effet de l'étiquette et les deux s'annulent dans la moyenne.
Il faut donc comparer ce qui est comparable : à secteur constant. Et là, la hiérarchie réapparaît, nette, dans les trois codes postaux de la ville.
Le centre et la Neustadt
Sur 371 ventes dans le 67000, le secteur centre et Ill, pour une surface médiane de 74 m² :
- les appartements classés A, B ou C se négocient à 4 060 € le mètre carré, soit environ 300 000 € ;
- les classés D, à 3 789 €, soit environ 280 000 € ;
- les classés E, F ou G, à 3 622 €, soit environ 268 000 €.
Neudorf, la Meinau, le Stockfeld, la Robertsau sud
- les A, B et C ressortent à 3 231 € le mètre carré, soit environ 213 000 € ;
- les D, à 2 764 €, soit environ 182 000 € ;
- les E, F et G, à 2 660 €, soit environ 176 000 €.
Cronenbourg, Koenigshoffen, la Montagne-Verte, Hautepierre
- les A, B et C ressortent à 2 495 € le mètre carré, soit environ 217 000 € ;
- les D, à 2 231 €, soit environ 194 000 € ;
- les E, F et G, à 2 089 €, soit environ 182 000 €.
Ce constat a une conséquence pratique immédiate. Si votre appartement est classé E et qu'un bouquet de travaux raisonnable peut le faire passer en C, le calcul mérite d'être fait avant la mise en vente. S'il est classé F et qu'il faudrait refaire l'enveloppe entière pour atteindre le C, il est souvent plus rentable de vendre en l'état en assumant la décote, et de la négocier — à condition de l'avoir anticipée dans le prix de lancement plutôt que de la subir en cours de commercialisation. Nous avons consacré un article entier à cet arbitrage, travaux par travaux : faut-il baisser son prix ou faire des travaux.
Une leçon commune aux trois secteurs
Le parc strasbourgeois n'est pas celui qu'on vend
Un dernier chiffre, qui demande une explication. Sur les 657 ventes analysées, la répartition des étiquettes est la suivante : 43 % de D, 29 % de C, 19 % de E, 4 % de B, 4 % de F, 1 % de G et une poignée de A. Les véritables passoires — les F et les G — représentent donc 5 % des appartements vendus à Strasbourg.
Ce chiffre semble contredire un autre, que nous avons nous-mêmes publié : Strasbourg affiche la plus mauvaise moyenne DPE des métropoles françaises, avec environ 30 % de F et G. Les deux chiffres sont exacts, parce qu'ils ne mesurent pas la même chose. Le premier décrit le parc : tous les logements de la ville, occupés comme loués, diagnostiqués ou non mis en vente. Le second décrit les ventes signées devant notaire. Autrement dit, ce qui se vend à Strasbourg est nettement mieux classé que ce qui s'y habite.
Pour un vendeur, cet écart n'est pas une bonne nouvelle, c'est l'explication de la décote. Un F mis sur le marché n'est pas comparé aux autres F de la ville : il est comparé aux C et aux D qui constituent sept ventes sur dix. Il est l'exception dans la vitrine, et c'est à ce titre qu'il se négocie.
Le calendrier qui change la valeur de votre bien
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location. Les F seront interdits à la location au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Par ailleurs, depuis 2023, les loyers des logements F et G sont gelés : aucune augmentation n'est possible, ni entre deux locataires, ni au renouvellement, ni à la révision annuelle.
Pourquoi cela compte pour un vendeur, même s'il occupe son logement ? Parce qu'une part importante des acquéreurs strasbourgeois sont des investisseurs — ceux qui regardent la location meublée après les dernières évolutions fiscales comme ceux qui louent en nu — et qu'un bien classé F est aujourd'hui, pour eux, un actif avec une date de péremption à deux ans. Ils n'achètent pas un appartement, ils achètent un chantier avec un compte à rebours. Cela se traduit mécaniquement dans leur offre, et cela explique une bonne part de l'écart que nous mesurons.
Des dérogations existent — travaux fragilisant la structure, refus d'une autorité administrative sur l'architecture, refus de l'assemblée générale sur les parties communes — mais elles se démontrent, elles ne se déclarent pas.
Cet article illustre ce qui fait, selon nous, la différence entre une estimation et un avis de valeur.
La plupart des estimations que reçoivent les vendeurs strasbourgeois reposent sur des prix affichés — ceux des annonces en ligne, qui ne disent rien de ce qui a été réellement payé — ou sur une moyenne de quartier qui, comme nous venons de le montrer, peut annuler un effet de 37 000 €. Nous travaillons à partir des mutations notariées, secteur par secteur, type de bien par type de bien, et nous ne mélangeons jamais un appartement avec une maison, ni l'ancien avec le neuf : ce sont des marchés différents, et les additionner produit un chiffre que rien ne décrit.
Concrètement, lorsque vous nous demandez une estimation de votre appartement à Strasbourg, nous sortons les ventes réellement comparables à la vôtre — même secteur, même typologie, même classe énergétique — et nous vous les montrons. Vous repartez avec une fourchette argumentée, un prix de lancement justifié, et la liste de ce que nous aurons à défendre face aux acquéreurs. Si votre étiquette vous pénalise, vous le saurez avant la mise en vente, pas au troisième mois sans visite.
Ethiqu'immo est une agence spécialisée dans la vente, classée par Meilleurs Agents agence immobilière la plus dynamique du Bas-Rhin. Vendre avec Ethiqu'immo, c'est aussi accepter que votre bien soit vu par tous les acquéreurs du marché : nous partageons nos mandats avec toutes les agences qui le désirent, parce qu'un bien se vend mieux ainsi que présenté aux seuls clients d'une enseigne. Nos honoraires sont à la charge de l'acquéreur, et notre barème d'honoraires est public.
Vous vendez un appartement à Strasbourg et vous voulez savoir ce que votre DPE change à votre prix ? L'avis de valeur est gratuit et sans engagement. Appelez notre agence immobilière de Strasbourg au 09 82 54 48 83, ou passez nous voir au 61 rue du Lazaret, 67100 Strasbourg.
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La méthodologie :
Méthodologie : analyse de 657 mutations d'appartements anciens à Strasbourg enregistrées dans la base PERVAL des notaires de France, signées entre décembre 2022 et septembre 2026. Les ventes de logements neufs sont exclues, le prix du neuf intégrant la TVA et les frais de commercialisation du promoteur. Les prix cités sont des médianes de prix de vente hors honoraires par mètre carré habitable. Les données individuelles de la base PERVAL ne sont pas publiables : seuls des agrégats figurent dans cet article.
Publié le 20/10/2026 par
Pierre-Louis Guerin
