Strasbourg Neudorf : le "NOUVEAU VILLAGE" un quartier à part
Strasbourg Neudorf, près de 50 000 habitants soit autant qu'une ville comme Laval
Le quartier de Neudorf est l'un des quartiers les plus dynamiques de Strasbourg. Nos négociateurs cumulent plus de 100 ans d'expérience de vente dans ce quartier.
Notre agence immobilière Ethiqu'immo s'y situe au 61 rue du Lazaret 67100 Strasbourg, à quelques pas de l'un des bâtiments historiques du quartier : le poste d'aiguillage du Krimmeri
Que représente le marché immobilier à Strasbourg Neudorf ?
Présentation qualitative du quartier Neudorf
Neudorf est l’un des grands quartiers d’équilibre de Strasbourg : dense, vivant, résidentiel, commerçant, et très bien connecté. Il profite d’une proximité immédiate avec le centre-ville tout en conservant de vraies centralités de quartier, notamment autour de la place du Marché. C’est l’une des raisons pour lesquelles son marché tourne autant.
En matière d’accessibilité, Neudorf bénéficie d’un positionnement très fort : il est au sud du centre, connecté par le tram, le rail de proximité, les grands axes, et profite d’une continuité urbaine qui permet de vivre sans dépendance totale à la voiture. Cela en fait un secteur attractif pour les actifs, les ménages urbains et les investisseurs patrimoniaux.
Sur la typologie de population, Neudorf combine des ménages installés de longue date, des familles, des jeunes actifs et une part importante de locatif privé. L’ADEUS insiste justement sur le fait qu’il s’agit d’un des quartiers les plus peuplés et les plus hétérogènes de Strasbourg en matière de loyers et de profils résidentiels.
Les 3 sous-secteurs à intégrer dans votre page
Neudorf Ouest
Le plus “urbain central” des trois en perception de marché. Il profite davantage de la proximité avec le centre élargi, le Heyritz et les secteurs les plus valorisés du sud de Strasbourg. C’est aussi le plus actif en volume dans votre CID.
Neudorf Sud
Plus familial, avec des surfaces un peu plus généreuses et une vraie profondeur résidentielle. Il reste recherché car il offre un bon compromis entre vie de quartier, accessibilité et budget encore soutenable par rapport aux quartiers premium du centre.
Neudorf Est
Plus contrasté, avec des micro-secteurs très différents selon la proximité des axes, des équipements et de la transition vers Musau / Port du Rhin. C’est le sous-secteur le plus abordable des trois sur la médiane CID, donc potentiellement un angle intéressant pour les acquéreurs cherchant “Neudorf à budget maîtrisé”.
Découvrez les prix de ventes à Strasbourg dans le quartier de Strasbourg Neudorf
Traduisons les prix de ventes des biens vendu sur le marché immobilier à Strasbourg Neudorf
Rue d'Orbey · Rue de Fréland · Neudorf · Strasbourg 67100
14
Transactions
188 456 €
Prix moyen
157 590 €
Prix médian
2 332 €/m²
Prix/m² moyen
74 m²
Surface moyenne
Un marché accessible dominé par le bâti 1948–1969
Le secteur HN, délimité par la rue d'Orbey et la rue de Fréland dans le quartier Neudorf à Strasbourg (67100), affiche un prix au m² moyen de 2 332 €/m² sur 14 transactions récentes. C'est le secteur le plus accessible des quatre micro-marchés étudiés — un positionnement cohérent avec un bâti quasi exclusivement issu de la reconstruction d'après-guerre (1948–1969), aux charges de copropriété maîtrisées et aux surfaces généreuses.
Le prix de vente moyen ressort à 188 456 €, avec une médiane à 157 590 € — l'écart entre moyenne et médiane révèle l'influence d'un bien atypique à 306 000 € (77 m², étage 8, DPE D) qui tire la moyenne vers le haut. Hors ce bien, la fourchette réelle se concentre entre 140 000 € et 201 000 € pour des appartements de 56 à 91 m².
Prix au m² : de 1 681 € à 3 974 €/m² selon l'étage et l'état
L'amplitude de prix au m² est significative : 1 681 €/m² pour un T4 de 91 m² au 5e étage avec travaux, contre 3 974 €/m² pour un T3 de 77 m² à l'étage 8 en bon état. L'écart atteint 136 %, illustrant le poids cumulé de l'étage, de l'état du bien et du DPE dans la valorisation des appartements strasbourgeois.
Le rez-de-chaussée pénalise fortement : un T3 au RDC rue d'Orbey s'est vendu 2 714 €/m², quand un T4 dans la même rue aux étages supérieurs dépasse 2 400 €/m² en état moyen. La décote RDC est estimée entre 20 % et 35 % selon la configuration.
Données clés du secteur
› 14 transactions – appartements T2 à T6 (dominance T4 et T5)
› Rue d'Orbey et rue de Fréland : les deux seules rues du secteur
› Époque de construction dominante : 1948–1969 (13 biens sur 14)
› DPE : 3 biens classés C · 6 classés D · 3 classés E · 2 non communiqués
› Étages : de 0 (rez-de-chaussée) à 8
› Prix/m² médian estimé : 2 100 €/m²
Signal marché : le DPE commence à discriminer les prix
Dans ce secteur à bâti homogène (années 50-60), le DPE devient un facteur de différenciation croissant. Les 3 biens classés C s'échangent dans la moyenne du secteur, tandis que les biens E « à rénover » subissent une décote visible. Avec les nouvelles obligations de rénovation énergétique (loi Climat), les biens classés F et G sont appelés à décrocher davantage — aucun F ni G n'a été enregistré dans ce secteur, mais la vigilance s'impose sur les biens E avec travaux.
Données PERVAL. Par mesure de confidentialité : numéros de rue, dates de mutation et état du bien non communiqués.
Secteur Sud Saint-Érhard
Rue Saint-Érhard · Rue de Dornach · Rue Jules Rathgeber · Rue de Soultzmatt · Neudorf 67100
14
Transactions
128 801 €
Prix moyen
130 550 €
Prix médian
3 691 €/m²
Prix/m² moyen
36 m²
Surface moyenne
Le marché des petites surfaces de Neudorf : 3 691 €/m² en moyenne
Le secteur Sud Saint-Érhard enregistre le prix au m² moyen le plus élevé des quatre secteurs étudiés — 3 691 €/m² — mais le prix absolu moyen le plus bas : 128 801 €. Ce paradoxe s'explique par la structure de l'offre : 6 studios (T1), 5 appartements T2 et 3 T3, pour une surface moyenne de 36 m². Les petites surfaces mécaniquement affichent un prix au m² supérieur.
Ce secteur est le terrain de chasse privilégié des investisseurs locatifs. À Strasbourg, ville universitaire avec plus de 66 000 étudiants, la demande locative dans Neudorf — à distance du tramway C et D, à 15 minutes à vélo du centre-ville — est structurellement forte et quasi anti-cyclique.
De 60 402 € pour un studio à 288 550 € pour un T3 de 84 m²
La rue Saint-Érhard concentre la majorité des transactions, avec une offre variant de 16 m² à 84 m². Un studio de 16 m² s'est vendu 60 402 € (3 775 €/m²), quand un T1 de 43 m² rue de Soultzmatt a atteint 206 000 € (4 791 €/m²) — probablement une opération neuve ou une rénovation complète. L'écart de 240 % entre les deux prix au m² les plus extrêmes témoigne de la diversité qualitative des biens.
Les T2 (31 à 58 m²) se situent entre 99 400 € et 134 010 €, soit 2 978 à 3 600 €/m². Un T3 de 84 m² rue Saint-Érhard, construit entre 1992 et 2000, s'est vendu 288 550 € (3 435 €/m²) — le prix le plus élevé du secteur en valeur absolue.
Données clés du secteur
› 14 transactions – 6 studios (T1) · 5 T2 · 3 T3
› Rues : rue Saint-Érhard (10 transactions), rue de Dornach (2), rue Jules Rathgeber (1), rue de Soultzmatt (1)
› Prix/m² : de 2 978 €/m² à 4 791 €/m²
› Surface : de 16 m² à 84 m² — forte hétérogénéité
› Époques : 1970/1980, 1981/1991, 1992/2000, 2011/2020
› DPE : non disponible pour l'ensemble des 14 transactions (biens neufs ou VEFA)
Pourquoi le DPE est absent dans ce secteur ?
L'absence de données DPE pour les 14 transactions de ce secteur est significative : elle indique une proportion élevée de biens neufs (VEFA) ou de biens pour lesquels le diagnostic n'était pas encore exigible au moment de la mutation. Dans le cadre d'un investissement locatif, cette opacité impose une due diligence renforcée — un bien construit avant 1975 sans DPE communiqué peut réserver des surprises énergétiques coûteuses.
Données PERVAL. Par mesure de confidentialité : numéros de rue, dates de mutation et état du bien non communiqués.
Secteur Axe Jean Jaurès
Avenue Jean Jaurès · Rue Saint-Urbain · Rue du Bilstein · Rue du Ballon · Rue des Roses · Rue du Landsberg · Rue de Fréconrupt · Rue du Schurmfeld · Rue de Metzeral · Rue des Carmes · Route du Polygone
17
Transactions
287 090 €
Prix moyen
256 550 €
Prix médian
3 387 €/m²
Prix/m² moyen
79 m²
Surface moyenne
Le secteur premium de Neudorf : de 2 183 €/m² à 6 274 €/m²
L'axe Jean Jaurès est le secteur le plus hétérogène et le plus valorisé du quartier Neudorf à Strasbourg. Sur 17 transactions enregistrées, le prix au m² s'étend de 2 183 €/m² à 6 274 €/m², avec une moyenne de 3 387 €/m² et un prix de vente moyen de 287 090 € — soit 52 % de plus que la moyenne de Neudorf tous secteurs confondus. La surface moyenne de 79 m² confirme une clientèle d'acquéreurs principaux, majoritairement en T3 (8 transactions) et T4 (7 transactions).
Ce secteur couvre un périmètre géographique large, d'où une forte disparité de valeurs selon la rue. L'avenue Jean Jaurès constitue l'épine dorsale, mais la rue Saint-Urbain, la rue des Roses ou la rue du Schurmfeld présentent leurs propres dynamiques.
Deux marchés en cohabitation : ancien haussmannien et neuf premium
Première logique : le bâti haussmannien et pré-guerre (1850–1947) qui représente 7 des 17 transactions. Rue Saint-Urbain, rue du Landsberg, rue des Carmes — ces appartements de 71 à 96 m² s'échangent entre 2 183 €/m² (T3, travaux, DPE D) et 4 940 €/m² (T4, 84 m², DPE E avec travaux, rue Saint-Urbain). L'amplitude de 126 % dans ce seul sous-segment illustre le poids de l'état du bien sur la valeur finale.
Deuxième logique : le neuf et le premium. Un appartement livré entre 2021 et 2030, avenue Jean Jaurès, s'est vendu 527 000 € soit 6 274 €/m² pour 84 m² — le prix au m² le plus élevé de l'ensemble du périmètre Neudorf étudié. Deux duplex viennent compléter le segment supérieur : rue du Ballon à 4 612 €/m² (350 525 €) et avenue Jean Jaurès à 4 098 €/m² (393 400 €, 96 m², DPE C).
Données clés du secteur
› 17 transactions – 8 T3 · 7 T4 · 2 T5
› Avenue Jean Jaurès : 5 transactions (de 155 000 € à 527 000 €)
› Rue Saint-Urbain : 2 transactions (256 550 € et 415 000 €)
› Rue des Roses, rue du Schurmfeld, rue du Bilstein, rue du Ballon, rue du Landsberg, rue de Fréconrupt, rue de Metzeral, rue des Carmes, route du Polygone
› Époques : 1850/1913 (1) · 1914/1947 (6) · 1948/1969 (2) · 1970/1980 (3) · 1981/1991 (1) · 2021/2030 (1) · Inconnue (2)
› DPE : 2 C · 8 D · 4 E · 1 G · 2 NC — seul secteur avec un G (rue de Metzeral, 2 478 €/m²)
Le DPE G : une décote documentée
L'unique bien classé G du secteur — un T5 de 90 m² rue de Metzeral — s'est vendu 2 478 €/m², soit le deuxième prix au m² le plus bas du secteur, malgré une surface attractive. En comparaison, un T3 de 71 m² DPE D en bon état avenue Jean Jaurès atteint 2 183 €/m², et un T4 DPE C rue du Schurmfeld 3 468 €/m². La pénalité du G est réelle et s'accentuera avec les interdictions locatives à venir (interdiction de mise en location des G dès 2025, des F à partir de 2028).
Données PERVAL. Par mesure de confidentialité : numéros de rue, dates de mutation et état du bien non communiqués.
Secteur Polygone-Erstein
Rue d'Erstein · Route du Polygone · Rue de Mulhouse · Rue du Schurmfeld · Rue des Carmes · Rue du Neufeld · Rue de la Grossau · Rue du Chemin Bleu · Rue du Ruisseau Bleu · Rue du Dreistein · Rue de Dannemarie · Rue de Châtenois · Rue de Thann · Rue de Soultzmatt · Rue des Roses
28
Transactions
165 167 €
Prix moyen
162 000 €
Prix médian
3 582 €/m²
Prix/m² moyen
46 m²
Surface moyenne
Le marché le plus actif de Neudorf : 28 transactions, 38 % du volume total
Avec 28 transactions enregistrées, le secteur Polygone-Erstein est de loin le plus dynamique du quartier Neudorf — il représente 38 % de l'ensemble des mutations observées. Ce volume traduit la densité du tissu urbain et la diversité de l'offre : de l'immeuble haussmannien de 1850–1913 rue du Chemin Bleu au programme neuf livré 2021–2030 rue d'Erstein, en passant par les copropriétés des années 1970 à 2000 qui forment le cœur du parc.
Le prix de vente moyen ressort à 165 167 €, très proche de la médiane à 162 000 € — signe d'un marché cohérent et peu distordu par les valeurs extrêmes. Le prix au m² moyen de 3 582 €/m² place ce secteur au deuxième rang, juste derrière le secteur Saint-Érhard (3 691 €/m²), mais pour des surfaces beaucoup plus diverses.
La rue d'Erstein : 5 transactions, la rue la plus active du secteur
La rue d'Erstein concentre à elle seule 5 des 28 transactions du secteur, avec des prix couvrant l'intégralité du spectre de valeur : de 2 647 €/m² (T3, DPE D, bien occupé) à 6 038 €/m² (T2 de 53 m², neuf VEFA 2021–2030, 320 000 €). Ce dernier prix est le deuxième plus élevé du périmètre Neudorf global, juste derrière le neuf avenue Jean Jaurès.
L'écart entre le neuf et l'ancien dans cette même rue atteint 128 % au m². C'est l'illustration la plus nette du double marché qui structure désormais Neudorf : d'un côté un parc ancien énergivore à prix d'entrée abordable (130 000–165 000 €), de l'autre des petits programmes neufs proposés entre 4 000 et 6 000 €/m².
Route du Polygone et rue de Mulhouse : les valeurs intermédiaires
La route du Polygone aligne 3 transactions entre 109 000 € et 230 500 €, soit 2 946 à 5 011 €/m². Un T2 de 46 m² construit entre 2011 et 2020, DPE C, s'est vendu 230 500 € (5 011 €/m²) — la prime du récent est bien documentée. Un T2 de 37 m² des années 1990 (DPE E) est parti à 109 000 € (2 946 €/m²), soit 41 % de moins au m².
La rue de Mulhouse (4 transactions) confirme la tendance : les T2 oscillent entre 158 000 € (2 724 €/m², DPE C, 58 m²) et 205 000 € (3 796 €/m², DPE E, 54 m²). La dispersion des prix au m² sur des surfaces similaires reflète ici essentiellement l'étage et l'état des parties communes.
Données clés du secteur
› 28 transactions – 19 T2 · 5 T3 · 2 T4 · 1 T5 · 1 duplex
› Prix/m² : de 2 619 €/m² (rue du Dreistein, T5 à rénover) à 6 038 €/m² (rue d'Erstein, neuf)
› Rue d'Erstein (5), route du Polygone (3), rue de Mulhouse (4), rue du Schurmfeld (2), rue des Carmes (2), rue d'Erstein et autres rues (12)
› Époques : 1850/1913 (2) · 1914/1947 (7) · 1948/1969 (3) · 1970/1980 (3) · 1981/1991 (3) · 1992/2000 (5) · 2011/2020 (2) · 2021/2030 (2) · Inconnue (1)
› DPE : 4 C · 8 D · 9 E · 1 F · 1 G · 2 NC — le F et G sous-représentés mais présents
Signal fort : l'ancien énergivore décroche
Le seul bien classé G du secteur (rue du Dreistein, T5 de 42 m², 2 619 €/m²) et le seul classé F (rue du Chemin Bleu, T2 de 41 m², 2 683 €/m², à rénover) affichent les deux prix au m² les plus bas du secteur. L'alignement est net : F–G = décote systématique. Avec l'interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques (G dès 2025, F dès 2028), ces biens ne peuvent se justifier qu'à la condition d'un budget travaux intégré dans le plan de financement.
Données PERVAL. Par mesure de confidentialité : numéros de rue, dates de mutation et état du bien non communiqués.
Pourquoi choisir Ethiqu'Immo pour vendre son bien immobilier à Strasbourg Neudorf ?
Vendre un appartement ou une maison à Strasbourg Neudorf ne s'improvise pas. Dans un marché où les acquéreurs sont de plus en plus informés et exigeants, il ne suffit plus de publier une annonce sur quelques portails immobiliers pour obtenir le meilleur prix.
Chez Ethiqu'Immo, nous avons fait un choix clair : mettre toute notre énergie, toute notre expertise et tous les outils disponibles au service de nos vendeurs.
Une agence historique du quartier Neudorf
Implantée au cœur de Neudorf, au 61 rue du Lazaret, notre agence accompagne les propriétaires du quartier depuis de nombreuses années. Nous connaissons parfaitement les spécificités de chaque secteur : Neudorf Nord, Neudorf Centre, Neudorf Sud, la Musau, le secteur Danube, le Rivetoile ou encore les abords de la Meinau.
Cette connaissance du terrain nous permet d'apporter une estimation précise, mais surtout d'adapter la stratégie commerciale à chaque bien.
Car vendre un appartement des années 1930 avenue Jean-Jaurès n'implique pas les mêmes méthodes que vendre un appartement récent dans le secteur Danube ou une maison familiale proche du parc Schulmeister.
Une agence récompensée à de nombreuses reprises
La confiance de nos clients et les résultats obtenus sur le terrain nous ont permis d'être distingués à plusieurs reprises.
Depuis plus de six années consécutives, Ethiqu'Immo figure parmi les agences les plus dynamiques de Strasbourg et du Bas-Rhin selon MeilleursAgents. Ce classement est directement lié au nombre de transactions réalisées et reflète notre activité sur le terrain.
Notre agence figure également depuis plusieurs années parmi les trois agences immobilières les mieux notées et recommandées de Strasbourg selon le classement indépendant ThreeBestRated, qui repose sur une analyse approfondie de nombreux critères de qualité et de satisfaction client.
Ces distinctions ne sont pas une finalité. Elles sont simplement la conséquence de notre engagement quotidien auprès de nos vendeurs.
Une seule mission : défendre les intérêts du propriétaire
Chez Ethiqu'Immo, nous avons une conviction forte :
Notre rôle est de défendre les intérêts du vendeur tout au long de la commercialisation.
Cela signifie :
- Obtenir le meilleur prix que le marché peut offrir.
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- Conseiller le vendeur à chaque étape.
- Négocier avec méthode et fermeté.
"Est-ce dans l'intérêt de notre client ?"
Cette philosophie explique en grande partie notre fidélité client et le nombre important de recommandations que nous recevons chaque année.
Nous utilisons tous les outils possibles pour vendre plus vite et mieux
L'immobilier évolue constamment.
Nous avons toujours choisi d'être parmi les premiers à adopter les nouvelles technologies lorsqu'elles apportent une réelle valeur ajoutée à nos clients.
Parmi les outils que nous utilisons :
Photographies HDR professionnelles
Les acquéreurs se font une opinion en quelques secondes. Des visuels de qualité augmentent fortement le nombre de contacts.
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Ethiqu'Immo a été l'une des premières agences du Grand Est à utiliser la technologie Matterport. Cette solution permet aux acquéreurs de visiter un bien à distance avec un niveau d'immersion exceptionnel.
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Nous réalisons des vidéos dédiées permettant de présenter le bien mais également son environnement, son quartier et son cadre de vie.
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Nous collaborons avec de nombreux confrères afin qu'aucun acquéreur potentiel ne passe à côté de votre bien.
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Grâce à nos bases de données, aux ventes notariales et à notre expérience terrain, nous adaptons constamment la stratégie de commercialisation pour maximiser les résultats.
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Lorsque cela est pertinent, nous utilisons également des outils de projection et d'aménagement virtuel pour permettre aux acquéreurs de se projeter plus facilement.
Une équipe spécialisée dans la vente
Contrairement à de nombreuses structures généralistes, nos équipes sont entièrement tournées vers la transaction immobilière.
Chaque négociateur réalise un volume important de ventes et développe ainsi une expertise concrète du marché strasbourgeois. Cette expérience accumulée nous permet d'anticiper les objections, de mieux conseiller nos clients et de négocier efficacement.
Vendre à Neudorf avec un partenaire engagé
Choisir Ethiqu'Immo pour vendre son bien à Neudorf, ce n'est pas simplement choisir une agence immobilière.
C'est choisir une équipe passionnée, implantée localement, reconnue pour ses résultats et déterminée à utiliser tous les moyens disponibles pour faire aboutir votre projet dans les meilleures conditions.
Parce qu'un bien immobilier représente souvent le patrimoine d'une vie, nous estimons qu'il mérite un engagement total.
Et cet engagement, c'est précisément ce qui fait la différence Ethiqu'Immo.