Le marché des studios et F1 dans l'Eurométropole de Strasbourg : ce que disent 96 ventes notariées
Le studio et le F1 à Strasbourg
Le studio est le premier achat de l'étudiant aidé par ses parents, le premier investissement locatif de l'actif, la dernière étape du propriétaire qui réduit son patrimoine. C'est aussi le segment du marché strasbourgeois sur lequel circulent le plus de chiffres approximatifs, parce que les annonces en ligne y mélangent tout : studio libre et studio loué, deux-pièces déguisés en grands studios, chambres en résidence étudiante à quelques dizaines de milliers d'euros.
Pour y voir clair, notre agence immobilière à Strasbourg est partie des actes. Les chiffres qui suivent ne sont pas ceux de nos propres ventes : ils proviennent de PERVAL, la base des notaires de France, qui enregistre les mutations signées devant notaire, quels que soient le vendeur, l'acheteur ou l'agence. Nous en avons extrait les ventes de studios et de F1 anciens dans l'Eurométropole entre octobre 2023 et juin 2026 : 103 mutations, dont 96 retenues pour l'analyse — nous expliquons plus bas pourquoi sept ont été écartées. Ce sont des prix signés devant notaire, pas des prix affichés.
Ce qu'un studio coûte vraiment
Trois repères pour situer ce chiffre :
- la moitié des studios se vendent sous la barre des 100 000 € ;
- un quart se vendent sous 80 000 € ;
- l'amplitude va d'environ 35 000 € à 217 500 €, pour des surfaces de 11 à 48 m².
À Strasbourg même, sur 86 ventes, la médiane atteint 4 430 € le mètre carré pour 102 000 €. Dans les communes de la première couronne — Illkirch-Graffenstaden, Schiltigheim, Bischheim — elle tombe à environ 3 350 €, mais sur dix ventes seulement : un ordre de grandeur, pas une référence.
Le mètre carré le plus cher de la ville
L'écart se retrouve dans chaque secteur. Dans l'hypercentre et la Neustadt, il est de 22 % : 4 531 € pour un studio, 3 706 € pour un trois-pièces. À Neudorf et la Meinau, il atteint 35 % : 3 775 € contre 2 800 €. Rien de surprenant : une cuisine, une salle d'eau, une porte d'entrée et une quote-part de parties communes coûtent à peu près la même chose qu'elles équipent 20 ou 70 m². Plus la surface est petite, plus ces éléments fixes pèsent dans le prix au mètre carré.
À l'intérieur même du marché des studios, la règle se vérifie :
- moins de 18 m² : 4 875 € le mètre carré, pour un prix médian de 76 600 € ;
- de 18 à 22 m² : 4 645 € ;
- de 22 à 26 m² : 4 318 € ;
- de 26 à 30 m² : 4 300 € ;
- au-delà de 30 m² : 3 439 €, pour un prix médian de 130 000 €.
Une conséquence pratique pour le vendeur : comparer son studio au prix au mètre carré moyen de son quartier, calculé sur tous les appartements, revient à le sous-estimer de 20 à 40 %. Et une pour l'acheteur : le très petit studio est le ticket d'entrée le plus bas, mais aussi le mètre carré le plus cher du marché.
Dernier facteur mesurable : l'étage. Les studios situés au quatrième étage et au-dessus se vendent environ 9 % plus cher au mètre carré que ceux des trois premiers niveaux. La lumière, la vue et l'éloignement du bruit de la rue se paient sur une petite surface, où l'on vit dans une seule pièce.
Le centre, Neudorf et le reste de l'Eurométropole
Le marché du studio est massivement un marché du centre. Sur les 96 ventes PERVAL retenues, 67 se situent dans le code postal 67000 — l'hypercentre, la Krutenau, la Neustadt, l'Esplanade, l'Orangerie — avec une médiane de 4 531 € le mètre carré. C'est le prolongement logique de ce que nous avions observé en analysant les ventes de l'hyper-centre : la proximité de l'université, des institutions et du tram fait du centre le terrain naturel du petit logement.
Le 67100, secteur de notre agence du quartier Neudorf, compte 17 ventes, à 3 775 € le mètre carré. Les studios y sont un peu plus grands — 26 m² en médiane — et sensiblement moins chers au mètre carré, ce qui en fait aujourd'hui le meilleur compromis entre ticket d'entrée et localisation pour un investisseur.
Dans les ventes PERVAL que nous avons extraites, le reste de l'Eurométropole pèse très peu. Le studio est un produit urbain, construit là où se trouvent les étudiants et les jeunes actifs : c'est à Strasbourg même que se joue l'essentiel de ce marché.
Les studios à 20 000 € qui faussent tous les comparatifs
Sept ventes ont été écartées de nos calculs, et elles méritent une explication, parce qu'elles piègent régulièrement les vendeurs comme les acheteurs.
Il s'agit de studios situés dans des résidences gérées — résidences étudiantes ou résidences services, à Strasbourg et à Illkirch-Graffenstaden — vendus entre 17 000 € et 89 600 €, soit de 680 € à 3 000 € le mètre carré.
Dans ces résidences, l'acheteur n'acquiert pas un logement qu'il pourra habiter, relouer librement ou revendre à n'importe qui : il acquiert un lot loué à un exploitant par un bail commercial, et achète en réalité un loyer, avec le risque que l'exploitant fasse défaut.
Leur prix ne dit rien du marché du studio classique. Si l'on vous cite un studio vendu 20 000 € dans votre quartier, vérifiez d'abord s'il ne s'agissait pas d'une résidence gérée : à ce niveau de prix, c'est l'explication de toutes les ventes de ce type relevées dans la base PERVAL.
Damien Jacquot Maître vendeur
Le DPE pèse moins qu'on ne le croit sur un studio
Surtout, l'étiquette y pèse beaucoup moins sur le prix que sur les grands appartements. Dans le centre, un studio bien classé se vend environ 6 % plus cher qu'un studio classé E, F ou G. Sur les trois-pièces et plus du même secteur, l'écart dépasse 14 %. Le studio se vend d'abord sur son emplacement, et sa petite surface limite mécaniquement le montant des factures.
Deux réformes récentes renforcent ce mouvement, et elles concernent directement les vendeurs de studios :
- depuis le 1er juillet 2024, les seuils du DPE ont été corrigés pour les logements de moins de 40 m², que l'ancien calcul pénalisait fortement ;
- depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut faire gagner jusqu'à une classe aux logements chauffés à l'électricité — c'est-à-dire à une grande partie des studios.
Un marché stable, sous surveillance réglementaire
Sur les trois dernières années, le prix au mètre carré des studios est resté remarquablement stable : autour de 4 220 € le mètre carré sur les douze mois précédents, 4 350 € sur les douze derniers. Les dernières ventes arrivent dans la base des notaires avec plusieurs mois de décalage, et ces chiffres récents restent donc à prendre avec prudence ; mais rien n'indique de retournement sur ce segment.
Le principal facteur d'incertitude est réglementaire. L'encadrement des loyers ne s'applique pas aujourd'hui dans l'Eurométropole. Le 9 octobre 2026, le Conseil de l'Eurométropole a adopté une motion demandant que les collectivités volontaires puissent y recourir. Pour un investisseur, la question n'est donc pas tranchée, et elle pèsera sur la valeur des petites surfaces louées si le dispositif venait à s'appliquer. À cela s'ajoute, sur certains secteurs, l'obligation de demander une autorisation avant de louer, à l'image du permis de louer du secteur Gare.
Vendre un studio avec Ethiqu'immo, agence immobilière Strasbourg
Ce marché, nous ne le connaissons pas seulement par les chiffres des notaires : nous y travaillons tous les jours. À la différence des données PERVAL présentées plus haut, il s'agit ici de nos propres ventes. Notre page des biens vendus par Ethiqu'immo en recense à ce jour 213, dont 133 appartements, et parmi eux une vingtaine de studios et de F1 strasbourgeois, de 14 à 31 m² : dans la Krutenau, sur le quai des Bateliers, à l'Esplanade, à deux pas de la faculté de médecine, à Neudorf, à la Meinau ou à Cronenbourg. Nous présentons nos biens en vidéo : notre chaîne YouTube, suivie par plus de 8 000 abonnés, compte plus de 350 vidéos, dont plus de vingt-cinq visites de studios et de F1, de la Montagne-Verte à Illkirch-Graffenstaden en passant par le secteur Gare et Koenigshoffen. Pour un investisseur qui achète à distance, ou pour des parents qui cherchent le logement de leur enfant étudiant depuis une autre ville, la visite filmée est un premier contact avec le bien qui fait gagner un temps précieux aux deux parties.
Reste la question des honoraires, qui pèse plus lourd sur les petits biens. Sur les studios de la base PERVAL vendus par l'intermédiaire d'une agence, toutes agences confondues, les honoraires médians inscrits dans l'acte atteignent 7 435 €, soit près de 7,8 % du prix net vendeur. Notre barème prévoit un forfait de 5 000 € pour un bien vendu entre 50 000 et 70 000 €, et de 6 000 € entre 70 000 et 100 000 €, à la charge de l'acquéreur. Le détail figure sur la page de notre barème d'honoraires.
Ethiqu'immo est une agence spécialisée dans la vente, classée par Meilleurs Agents agence immobilière la plus dynamique du Bas-Rhin, et nous partageons nos mandats avec toutes les agences qui le désirent : votre studio est vu par l'ensemble des acquéreurs du marché, investisseurs compris. Vendre avec Ethiqu'immo, c'est vendre au prix des actes, pas au prix des annonces.
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Publié le 27/10/2026 par
Pierre-Louis Guerin
