Les ventes dans l'hyper centre : bilan de ces deux dernières années

Second semestre 2024 : le marché repart sur des bases assainies
À l'été 2024, le centre-ville tourne autour de 4 000 € du m². C'est le point de départ de notre période, et il est déjà instructif : après deux années de remontée des taux, l'hypercentre n'a pas décroché. Les belles pièces trouvent toujours preneur — un appartement de standing s'y vend 813 395 € quai Kléber en juillet, un 112 m² récent avec terrasse rue Thomann atteint 6 810 € du m² en août. Le marché de fin 2024 est sélectif, mais bien vivant : 13 ventes en six mois sur notre seul périmètre.

Premier semestre 2025 : le rebond
Le printemps 2025 est le semestre le plus dynamique de la période : 15 ventes, un prix moyen qui grimpe à 4 274 € du m² et le record de notre échantillon — 6 958 € du m² pour un 92 m² de 2014 avec terrasse, au 6e étage avec ascenseur, rue du Noyer. La détente progressive des taux ramène des acheteurs, et les biens sans défaut se paient à nouveau au prix fort. C'est aussi le semestre des grandes surfaces : six ventes à plus de 120 m², dont un 199 m² rue du Vieux Marché aux Vins à 679 400 €.

Second semestre 2025 : la respiration — mais lisez bien les chiffres
En apparence, le second semestre 2025 marque un repli : le prix moyen retombe à 3 996 € du m². En réalité, c'est un effet de composition : ce semestre-là, ce sont surtout des petites surfaces et des biens d'entrée de gamme qui ont changé de mains — six ventes sous 70 m², trois seulement au-dessus de 120 m². La médiane, elle, reste à 4 151 € du m², au-dessus de son niveau de 2024. Le marché n'a pas baissé : il a simplement vendu autre chose. C'est exactement le genre de nuance qu'une moyenne brute ne montre jamais — et qu'une lecture attentive des références révèle.


Premier semestre 2026 : la maturité
Les neuf premières ventes de 2026 confirment la tendance de fond : 4 055 € du m² en moyenne, dans la fourchette des deux années précédentes. Les écarts persistent selon la qualité : 5 227 € du m² pour un 66 m² rue des Cordonniers, 2 850 € pour un 110 m² occupé quai Kellermann. Après deux ans d'observation, le verdict est net : le centre Ill évolue dans un couloir de 3 900 à 4 300 € du m², sans tendance haussière ni baissière marquée. Un marché mûr, où la valeur se joue bien par bien.

1. Le DPE est devenu le premier discriminant de prix. Sur l'ensemble de la période, les biens classés A à C se sont vendus en moyenne 4 758 € du m², contre 3 383 € pour les biens classés E à G : 40 % d'écart. Une partie tient à l'âge et à l'état des biens, mais la tendance est structurelle — et elle s'est renforcée au fil des semestres.

2. Le prix au m² baisse quand la surface monte. Les petites surfaces (46-69 m²) se sont négociées 4 133 € du m² en moyenne, les surfaces intermédiaires 4 212 €, les grandes (120 m² et plus) 3 866 €. Plus le ticket global grimpe, plus le vivier d'acheteurs se réduit et plus chaque m² se négocie. Les duplex, eux, décotent d'environ 7 % : tous les m² sous combles ne se valent pas.

3. La justesse du prix initial fait la vente. Dans un couloir de prix stable, il n'y a plus de marché haussier pour rattraper une surestimation. Les biens au juste prix se vendent ; les autres attendent, se périment, et finissent par se négocier en dessous de leur valeur réelle.

Si vous vendez : faites établir votre prix sur les ventes signées de votre micro-secteur, pas sur une moyenne de ville — entre 2 400 et 6 958 € du m² constatés sur deux ans dans le même périmètre, la moyenne ne veut rien dire appliquée à un bien précis. Et si votre DPE est médiocre, chiffrez des travaux ciblés avant la mise en vente : l'écart de 40 % laisse une vraie marge de création de valeur.
Si vous achetez : le calme du marché est votre allié. Un bien énergivore bien négocié, travaux déduits, peut être une excellente opération — à condition d'avoir chiffré avant d'offrir.
C'est ce travail de références, rue par rue, qui fonde nos estimations. C'est aussi ce qui explique pourquoi meilleursagents.com classe Ethiqu'Immo agence la plus dynamique de Strasbourg et du Bas-Rhin depuis plus de six années consécutives — un classement fondé sur les ventes réalisées. Votre appartement se situe dans le centre Ill ? Nous connaissons les prix réels de votre rue. L'estimation est offerte et sans engagement : 09 82 54 48 83.